Vender a casa sozinho – Dicas Úteis

Quer mudar de casa, mas não quer pagar a comissão à agência imobiliária? Neste caso, a solução é vender a casa por si mesmo. De facto, a comissão que a agência lhe vai cobrar, e que pode ir até 6% do valor da venda, será menos dinheiro com que ficará para comprar a casa dos seus sonhos. As agências vão prometer-lhe uma série de serviços que se calhar consegue fazer por si mesmo. Não o queremos enganar, vender uma casa pode não ser uma tarefa fácil, mas não é impossível. Neste artigo vamos dar-lhe umas dicas que o podem ajudar a venda.

Saiba quanto vale a sua casa

Quando pensar em vender a primeira coisa a fazer é avaliar a sua casa. Pode sempre pedir a uma agência imobiliária que a avalie, mas o nosso conselho é que não o faça. Se der indicação que pensa em vender, o certo é que nunca mais o vão largar.

Assim tire um bocadinho do seu tempo e consulte em vários sites de vendas de casa, o preço de venda de casas idênticas à sua na sua área de residência. Ficará com uma noção de valor das casas e será mais fácil de fixar quanto irá pedir pela sua.

Tenha também em conta que o comprador gosta sempre de um desconto, inclua-o nas suas contas. Bem, já tem o valor de venda.

Continua a pensar em vender? Se sim, passemos ao passo seguinte.

Ver o preço das casas na zona onde quer comprar

Já ficou com um valor aproximado de quanto pode obter pela venda da sua (mas atenção que a esse valor vai ter de deduzir custos de que falaremos a seguir). Agora, recorrendo aos mesmos sites, veja se na zona ou zonas onde quer comprar casa, o valor que conseguir é suficiente. É? Então mãos à obra. Passamos ao passo seguinte

Recolher documentação obrigatória para a venda da casa

Para vender a sua casa necessita de um conjunto de documentos. Se já os tiver na sua posse é um custo que não terá. Mas caso não os tenha inclua o seu valor nas suas contas. Terá de o retirar o valor que obtiver com a venda. Convém ter a sua escritura de compra de casa, mas para além de da escritura deve ter:

Caderneta predial

A caderneta predial é o bilhete de identidade da casa. Poder obtê-la gratuitamente na sua área pessoal do Portal das Finanças (se optar por pedir num balcão da Autoridade Tributária terá custos). A caderneta predial tem a validade de 12 meses

Certidão predial permanente do registo predial

Esta certidão comprova que é o proprietário do imóvel e se existem ou não encargos sobre ele. Ou seja se tiver comprado a casa com recurso a crédito habitação, o valor da hipoteca consta nesse documento. O seu custo varia entre 15 euros se for pedido online e 20 euros se pedir presencialmente na Conservatória do Registo Predial, Loja do Cidadão ou Espaço dos Registos. Esta certidão pode ser consultada online (mediante inserção de um código) o que substitui a entrega em papel.

No pedido de certidão tem de inserir a freguesia, concelho e distrito da habitação bem como o número de descrição de imóvel. Se não souber este último consulte a sua escritura de compra da casa. Está lá mencionado.

Licença de utilização ou licença de habitação

Trata-se de um certificado emitido pela Câmara Municipal do concelho onde se localiza o imóvel e comprova que este está em conformidade com a obra e projeto aprovado pelas respetivas autoridades competentes e qual a finalidade a que se destina. Só é obrigatória para casas contruídas depois de 1951. Se não a encontrar não se preocupe, pode pedir uma segunda via na Câmara Municipal do concelho. O custo inicial é de 35€, mas cada câmara tem o seu preçário adicional.

Ficha técnica da habitação

Este documento descreve as características técnicas de um imóvel e só é exigido para apartamentos construídos ou alvo de obras de reconstrução após 30 março de 2004, por isso, pode não necessitar dela. Mas caso precise e não a tenha pode pedir uma segunda via na Câmara Municipal do concelho. Tem um custo idêntico ao da licença de utilização.

Certificado energético

O certificado energético é obrigatório para todos os imóveis que sejam postos à venda independentemente da sua data de construção. Tem validade de 10 anos e atesta a eficiência energética da sua casa numa escala entre A+ a F.

O custo varia não só em função das características do imóvel, mas também do perito que realiza a certificação.

De facto, o certificado emitido pela ADENE tem um custo tabelado, e a este custo acrescerá o valor que o perito que realiza a certificação cobrar. Assim, como o valor cobrado pela ADENE é fixo, a diferença reside no valor pago pelo serviço ao perito, pelo que sugerimos que peça vários orçamentos antes de decidir. Em termos médios conte com um custo máximo de 200 euros.

Se tem crédito à habitação então tem de cancelar a hipoteca

Se ainda está a pagar crédito à habitação da casa que vai vender, então tem de proceder ao cancelamento da hipoteca para que a casa fique sem ónus para o novo comprador.

Fale com o seu banco e informe que vai vender a casa. O pedido de registo de cancelamento de hipoteca é simultâneo com o pedido de registo de aquisição por compra e venda da casa. Este cancelamento custa 50€ e é feito na Conservatória do Registo Predial.

E não se esqueça que pode ter de pagar ao banco uma comissão por reembolso total antecipado do crédito. Assim, se o tiver inclua-o nas suas contas.

O imposto de mais-valias

Se a casa que está a vender é a sua casa de habitação própria e permanente é um imposto com o qual não se tem de preocupar se for comprar outra no espaço de 3 anos.

Mas se é uma segunda casa o caso já é diferente. Tenha em atenção ao lucro que obtiver com a venda. O Estado irá cobrar imposto sobre 50% das mais valias obtidas e a liquidação é feita em sede de IRS.

Mas as mais-valias não são a diferença entre o valor de venda e o valor de compra. Para apurar as mais-valias retire a este valor gastos com obras, comissão da imobiliária, custos com o Certificado Energético, despesas com registos e escritura da compra inicial.

Mas mesmo em segundas casa se a casa tiver passado para a sua posse antes de 1 de janeiro de 1989 não irá pagar este imposto.

Processo de venda da casa

Agora que já tem um preço de venda e os custos associados à venda já consegue ficar com uma ideia do valor que conseguirá realizar.

Irá dar início a um passo muito importante, o processo de venda.

Resolva pequenos problemas da sua casa

Se a sua casa tiver pequenos problemas, como rachas, portas de armários que fecham mal, manchas na pintura, resolva-os antes de colocar a casa à venda. Estas pequenas coisas irão aos olhos do comprador desvalorizar a casa.

Arrume e organize a casa

Já viu algum dos programas de venda de casa que passam na televisão? Quando mostram uma casa a potenciais compradores a casa parece de capa de revista. E os comentários de quem as visita são sempre fantásticos.

Pois bem é isso que tem de fazer.

Arrume a casa, retire objetos pessoais, e coloque alguns elementos de decoração bonitos. Pense no que gostaria de ver numa casa se fosse o comprador. Lembre-se que os olhos são a primeira montra.

O que pretende é que o comprador, que anda de certeza a ver várias casas se lembre da sua.

Não sabe como, vá a internet e terá de certeza ideias que o poderão ajudar.

Não se esqueça que o seu objetivo é que o comprador queira logo fazer as malas e mudar-se

Tire fotografias profissionais e faça um vídeo

Agora que a casa está de “capa de revista” tem de tirar fotos. Tire fotos com qualidade, lembre-se que serão o chamariz para irem ver a sua casa.

Faça um vídeo mostrando a casa. Se o site onde vai publicitar a casa não o aceitar, pode sempre enviar aos potenciais compradores que o contactarem. Mas não se esqueça. Nada de objetos pessoais e de valor.

Publicite a casa

Com as fotos já pode colocar um anúncio de sites de venda de casas. Tem vários por onde escolher: Idealista, Casa Sapo, Imovirtual.

Faça uma descrição sintética da casa colocando os seus pontos fortes. Faça referência também a toda a envolvência – transportes, supermercados, escolas, e tudo o que considera para si mais-valia do local onde habita. Não se esqueça que quem lhe comprar a casa irá gostar de saber.

Coloque o seu contacto. E como não quer imobiliárias coloque essa indicação.

Receber compradores

Assim que colocar o anúncio irá receber contactos a pedir para ver a sua casa. Tenha em atenção que muitos deles serão agentes imobiliários. Alguns irão dizer que querem ir ver a sua casa porque têm compradores. Desconfie. A maioria das vezes não é verdade.

Marque a visita com os potenciais compradores.

Mantenha a “casa de revista”

Não se esqueça que colocou fotografias com a sua casa no seu máximo potencial. Assim, quando mostrar a casa mantenha esse nível. A sua casa ir-se-á vender a si mesma.

Motivo da venda

Ao colocar a casa à venda, o potencial comprador irá perguntar porque está a vender. Mencione que gostaria de uma casa maior ou mais pequena (conforme o caso), ir para junto dos pais, mudança de emprego, mas nunca desvalorize a casa ou a localização. Lembre-se que quer convencer o comprador a mudar-se.

Não manifeste urgência

Sobretudo não manifeste urgência na venda da casa. Os compradores podem usar esse argumento para fazer uma proposta abaixo do valor que pretende.

Fazer contrato compra e venda

Se recebeu uma proposta vai avançar com a venda, o próximo passo é fazer o chamado Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV). Para que nada falhe nesta parte do processo, é aconselhável recorrer a um solicitador ou advogado para redigir este contrato.

No contrato é pago o sinal por parte do comprador. A partir da data que o assinou, a escritura é realizada no prazo de 90 dias, a menos que as partes acordem outra data. junto de um notário.

E pronto já vendeu a sua casa sozinho. O passo seguinte será comprar a nova casa. Perceber qual o valor máximo que pode pagar. Saber quanto precisa pedir de crédito habitação e quais os impostos a pagar.