Desde julho de 2018, com a introdução por parte do Banco de Portugal de novas regras macro prudenciais na concessão de crédito hipotecário, que os imóveis da banca se tornaram mais apetecíveis devido à singularidade das condições de financiamento. Uma destas regras estabeleceu 90% do valor de avaliação ou de escritura como teto máximo de financiamento para crédito habitação, ou seja, todos precisamos de ter pelo menos 10% de capitais próprios. Apenas há uma exceção: se o imóvel for da banca não precisa de ter capitais próprios, uma vez que a Lei permite 100% de financiamento para os casos de Habitação Própria Permanente (HPP).
O que são os imóveis da banca?
Quando recorremos a financiamento para a compra de um imóvel, o mesmo é dado ao banco como garantia desse crédito. O banco precisa desta garantia, pois sem isso seria impossível emprestar valores tão elevados e com um horizonte tão longo, com uma taxa de juro minimamente aceitável. Esta garantia traduz-se numa hipoteca sobre o imóvel, o que na prática significa que estamos a dizer a banco que, em caso de não cumprimento do empréstimo, a casa é do banco.
Infelizmente, alguns incumprimentos de empréstimos habitação chegam mesmo à fase em que o banco tem de executar esta garantia e as pessoas são obrigadas a sair das suas casas. Ninguém fica sem a casa por se atrasar na prestação ou por ficar 2 ou 3 meses sem pagar o empréstimo, pois antes de executar a garantia do imóvel, os bancos procuram sempre outras vias de resolução do incumprimento. A dação do imóvel ocorre quando já não há mais vias para conseguir garantir o cumprimento do contrato.
Nesta fase de execução os bancos não estão preocupados em fazer grandes negócios e isso implica, por vezes, que mesmo após a venda do imóvel o devedor possa continuar com responsabilidades por regularizar. Imagine o caso de alguém com uma dívida de 80.000€ que está em incumprimento ao ponto do banco ter de executar a garantia. Se o banco vender a casa por, por exemplo, 70.000€ o devedor continua com 10.000€ em dívida (80.000€ menos 70.000€)
Pros e contras na compra de imóveis da banca
O negócio dos bancos não é o imobiliário (ou pelo menos não deveria ser) por isso, quando estamos a comprar um imóvel do banco partimos logo em vantagem quanto à valorização do mesmo. É verdade que há muita procura por este tipo de imóveis, sobretudo pelo facto de ser possível o financiamento a 100%, mas mesmo assim, regra geral, continuam a ser bons negócios.
Uma das dificuldades que poderá encontrar neste tipo de solução é o estado de conservação do imóvel. Como estas casas são fruto de litígios judiciais muitas vezes os antigos proprietários deixaram a casa em mau estado. Se se deparar com esta situação faça bem as contas aos custos que terá com as obras para perceber se continua a ser um bom negócio.
Outra possível limitação desta opção por imóveis da banca é o facto de não termos um comparativo de ofertas entre bancos. Ou seja, o nosso financiamento será no banco que é detentor daquele imóvel, mesmo que esse banco não seja o mais competitivo.
Pensando nas vantagens desta opção, além de podermos ter uma casa sem recurso a capitais próprios se for para HPP, também numa logica de investimento, embora deixemos de ter a possibilidade de nos financiarmos a 100%, ainda assim pode ser muito interessante devido ao potencial de valorização/rentabilização que pode representar. Os investidores estão focados na rentabilidade do activo, seja para vender ou para arrendar. O custo da aquisição é a variável inicial e é crítica para o cálculo da rentabilidade do investimento. Este tipo de casas permite, normalmente, fazer bons investimentos imobiliários.
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