João Morais Barbosa, administrador do Grupo Reorganiza, entrevista João Barreto Fernandes, CEO da KW Lead Santos, a propósito das perspetivas do mercado imobiliário para o segundo semestre. Fique a saber tudo, neste artigo que resume a entrevista (parte II) e pode ler em poucos minutos.
Há muitos investidores e particulares que nos contactam por quererem entrar no mercado para rentabilizar as suas poupanças. Acreditamos que isso pode ser um suporte aos preços neste 2º semestre…
No setor da mediação imobiliária há agora um sentimento de otimismo porque as rendas desceram. Desceram, em média, 6%, mas em Lisboa chegou-se aos 18% e no Porto aos 8%. De facto, o turismo que desapareceu fez com que os operadores do alojamento local que estavam alavancados em crédito ou em arrendamentos de longa duração, ficassem sem os seus negócios e, como via de escape, tiveram de os colocar no arrendamento de média e longa duração. O que se passa é que muitas vezes não são habitações que estejam preparadas para uma família e sim para ocupantes temporários. Isto faz com que haja uma pressão nestes preços de descida. E aqui o valor dos imóveis é determinado pelo Yield (medida de rentabilidade) que eles possibilitam como valor de arrendamento. Podemos, pois, assumir que até ao fim do ano vai haver uma correção, porque as rendas estão a descer nalgumas cidades, o que é compensado por outras onde não há produto (como Castelo Branco), mas os agentes estão já à procura destas oportunidades.
Vai haver produto que é colocado no mercado com desconto, mas é imediatamente absorvido. O que sentimos é que são inúmeros os investidores que têm interesse em todo o produto que aparecer com determinado preço e a médio prazo. Percebem que o setor imobiliário é cíclico, embora com tendência crescente, e vão aproveitar-se de quem teve fez um investimento a 2 ou 3 anos…e que correu mal porque teve azar. Agora vão olhar para esse investimento numa perspetiva de médio e longo prazo. Não se importam de pagar um pouco acima do que as rendas indicariam, porque também vão comprar imóveis que estão com arrendamentos de média duração, e em que conseguem depois aplicar uma renda adequada, quando for a altura. Estamos a viver dias ‘estranhos’, mas dias de oportunidades.
Isto tudo tem um impacto na relação das pessoas com o dinheiro…
Sim, tem. É uma opinião pessoal, mas, comparando com outras geografias, penso que as maiores oportunidades do setor imobiliário em Portugal prendem-se com a dificuldade que os cidadãos – devido aos baixos salários – têm de gerar poupança. E sem poupança o acesso ao crédito habitação é um desafio. É preciso ser bem aconselhado, saber o que fazer, ter noção do limite a que cada um consegue chegar em termos de empréstimo, e só depois fazer esse investimento. Muita gente vai ter essa dificuldade e terá de recorrer ao mercado de arrendamento.
Em Portugal o sonho de ter casa própria mantém-se desde o 25 de abril. Noutras geografias isso aconteceu no fim da segunda guerra mundial e há muitos anos que já não acontece. Hoje, a visão que temos do mercado de arrendamento é que ele vai crescer e vai-se profissionalizar. Porque há 30 anos o senhorio era quem tinha feito alguma poupança, investia num imóvel, habitava um dos pisos, e depois não tinha grande capacidade de fazer a sua manutenção, até pelo congelamento das rendas no passado.
Hoje isso está a mudar. Estamos a falar de agentes internacionais que têm 100 mil apartamentos arrendados na Europa e que, também querem entrar em Portugal. Vão oferecer um nível maior de profissionalismo e vão conseguir até diminuir o valor da renda, com a economia de escala. Mas, claro, como são agentes económicos tentarão sempre maximizar o rendimento.
Como podemos resumir e perspetivar a situação atual?
Estamos perante uma conjugação de fatores que servirá de suporte ao mercado imobiliário. Ninguém acredita que haja uma quebra que ponha em causa as poupanças que estão aqui investidas. Com a questão do teletrabalho, e isso é também uma decisão política, vai haver uma reconfiguração do que é a malha urbana e não urbana. As pessoas podem procurar imóveis em cidades como Santarém, que é uma cidade interessante a 45 minutos de Lisboa. E que deixará de ser barata.
Vamos assistir a um outro fenómeno que também já é real. São os cidadãos estrangeiros que para a média dos nossos rendimentos, têm grande poder aquisitivo. Descobriram agora que Portugal é o 3º país mais seguro do mundo, que os tratamos bem, a gastronomia é interessante e há boas escolas cá, nomeadamente as internacionais. Os 30% da área metropolitana de Lisboa comprados por estrangeiros não são imóveis baratos. Temos zonas em franco desenvolvimento como a Comporta e outras zonas do Algarve, já para não falar das zonas premium de Lisboa e Porto. E tudo isto tem uma relação direta com a questão dos Vistos Gold.
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